Uma das irregularidades registrais mais recorrentes nos imóveis do Espírito Santo e de todo o Brasil é a divergência crônica entre a realidade fática do terreno (muros e cercas consolidadas) e o que consta formalmente descrito na certidão de matrícula do Cartório de Registro de Imóveis.
Matrículas e transcrições antigas frequentemente omitem a metragem quadrada exata, utilizam referências imprecisas como 'confrontando com quem de direito' ou trazem medidas perimétricas defasadas. Essa inconsistência trava financiamentos bancários pela Caixa ou bancos privados, impede o desmembramento do terreno e inviabiliza a aprovação de plantas e Habite-se na Prefeitura.
A Retificação de Área Extrajudicial (Artigo 213 da Lei 6.015/1973)
Antigamente, corrigir a metragem de um imóvel exigia um moroso processo judicial de retificação de registro que se arrastava por 5 a 10 anos na Justiça Estadual. Desde a edição da Lei Federal 10.931/2004, que reformulou o Artigo 213 da Lei de Registros Públicos, o procedimento pode ser realizado de forma integralmente extrajudicial diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.
A lei classifica a retificação em duas modalidades práticas:
- Retificação de Ofício ou Unilateral (Art. 213, I): Aplicada a erros evidentes que não alterem divisas (ex.: correção de numeração predial, erros de grafia de nomes, alteração de estado civil, divergência entre metros e hectares decorrente de mera conversão matemática).
- Retificação Bilateral / Complexa (Art. 213, II): Aplicada à inserção ou modificação de medidas perimétricas, ângulos, confrontações e área total do imóvel intramuros, exigindo levantamento topográfico e anuência dos vizinhos confrontantes.
Passo a Passo Prático para Corrigir a Matrícula no Cartório
1. Levantamento Topográfico Georreferenciado
Um engenheiro agrimensor ou civil habilitado realiza o levantamento planialtimétrico no local, medindo com exatidão milimétrica os vértices, coordenadas UTM e divisas do imóvel. São produzidos a Planta Topográfica, o Memorial Descritivo e a respectiva ART/RRT quitada.
2. Coleta de Anuência dos Vizinhos Confrontantes
Para garantir que a correção não invada terras de terceiros, a planta e o memorial descritivo devem ser assinados pelos proprietários tabulares de todos os imóveis confinantes (vizinhos da direita, esquerda e fundos). A assinatura reconhecida em cartório expressa que as divisas físicas respeitam os limites reais.
3. Procedimento de Notificação pelo Registrador Imobiliário
E se um vizinho faleceu, mudou-se de endereço ou simplesmente se recusa a assinar por mero capricho? A Lei 10.931/2004 resolveu esse gargalo: o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis expede notificação formal ao vizinho para que se manifeste no prazo de 15 dias. Se o confrontante não apresentar impugnação fundamentada no prazo legal, a lei presume a sua concordância tácita, permitindo a averbação direta na matrícula.
4. Averbação e Emissão da Matrícula Atualizada
Aprovada a documentação pelo Oficial Registrador, é lavrada a averbação na matrícula do imóvel, que passa a conter a área territorial retificada, perímetro exato e coordenadas georreferenciadas definitivas.
💡 Retificação Não Cria Terra: Exige Respeito ao 'Intramuros'
A retificação de área serve para ajustar o papel à realidade de uma posse legítima e delimitada (intramuros). Ela não pode ser utilizada como atalho para anexar terrenos vizinhos ou áreas públicas. Se houver acréscimo expressivo de área externa não titulada, o caminho correto para titularizar o excedente será a Usucapião Extrajudicial.
Documentos Exigidos para o Pedido no RGI
- Requerimento assinado pelo proprietário e com qualificação completa, com firma reconhecida;
- Certidão atualizada de inteiro teor da matrícula imobiliária com certidão de ações reais;
- Planta do imóvel e memorial descritivo subscritos por profissional legalmente habilitado e pelos confinantes;
- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART/CREA) ou RRT/CAU com comprovante de pagamento;
- Certidão de confrontações e certidão de numeração oficial emitida pela Prefeitura Municipal;
- Certidão Negativa de Tributos Imobiliários (IPTU ou ITR/CCIR para imóveis rurais).
Perguntas Frequentes (FAQ)
1. Quanto tempo demora a retificação de área no Cartório de Imóveis?
Quando todos os vizinhos confrontantes assinam a planta amigavelmente, o procedimento costuma ser concluído entre 30 e 60 dias após a protocolização. Havendo necessidade de notificações formais pelo cartório, o prazo médio gira em torno de 90 a 120 dias.
2. A metragem do meu IPTU é diferente da matrícula. A retificação resolve?
Sim. Concluída a retificação no Cartório de Imóveis, apresenta-se a nova certidão de matrícula perante o setor de Cadastro Imobiliário da Prefeitura para atualizar o cadastro fiscal do IPTU, eliminando cobranças indevidas ou divergências cadastrais.
3. O que acontece se o vizinho apresentar impugnação à retificação?
O Oficial do Cartório intimará as partes para uma audiência de conciliação amigável. Persistindo o conflito sem acordo, o registrador remete o processo ao Juiz Corregedor competente da Vara da Fazenda Pública / Registros Públicos para julgamento técnico da impugnação.
4. Imóvel rural também pode ter a área retificada em cartório?
Sim, exatamente sob a mesma base legal do Artigo 213 da LRP, com o acréscimo obrigatório da certificação de georreferenciamento do INCRA (SIGEF) e inscrição no CAR (Cadastro Ambiental Rural).
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