A copropriedade de um imóvel recebido por herança em inventário ou adquirido em conjunto é uma das principais fontes de atrito, desgaste emocional e prejuízo financeiro entre famílias no Espírito Santo e em todo o Brasil.
É muito frequente a situação em que a maioria dos herdeiros deseja vender o imóvel para partilhar o dinheiro, mas um único herdeiro se recusa categoricamente a assinar, fecha as portas para corretores ou passa a morar no bem de forma gratuita, gerando despesas de IPTU e condomínio que sobrecarregam os demais coproprietários.
Ninguém É Obrigado a Permanecer em Condomínio Indiviso
O ordenamento jurídico brasileiro é taxativo: o estado de condomínio (propriedade compartilhada) é considerado transitório e indesejado pela legislação civil. O Artigo 1.320 do Código Civil estabelece categoricamente que 'a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum'.
Isso significa que a extinção de condomínio é um direito potestativo de qualquer um dos herdeiros ou coproprietários. Não importa se um herdeiro detém 50%, 25% ou apenas 5% da fração ideal: basta que um único titular não queira continuar com a copropriedade para que a divisão ou venda do bem seja obrigatoriamente deferida, independentemente da oposição dos outros.
Imóvel Divisível vs. Imóvel Indivisível: Qual É a Solução?
A forma como o condomínio será dissolvido depende da natureza física e jurídica do bem:
- Bens Divisíveis (Glebas e Terrenos Amplos): Quando o terreno comporta fracionamento geométrico respeitando o lote mínimo da Prefeitura, realiza-se a divisão amigável em cartório ou a ação de divisão, atribuindo a cada herdeiro um lote individualizado com matrícula própria.
- Bens Indivisíveis (Casas, Apartamentos e Lotes Urbanos Padrão): Na imensa maioria dos casos urbanos, o imóvel não pode ser partido fisicamente sem prejuízo de sua destinação econômica. Nesses casos, a solução legal é a Alienação Judicial ou Venda Amigável da Coisa Comum (Art. 1.322 do CC), convertendo o imóvel em dinheiro a ser partilhado conforme as cotas-partes de cada um.
O Passo a Passo Prático da Extinção de Condomínio
1. Notificação Extrajudicial com Exercício do Direito de Preferência
Antes de ingressar em litígio, o advogado especialista notifica formalmente os demais coproprietários (via Cartório de Títulos e Documentos). Pelo Artigo 504 do Código Civil, os coproprietários têm direito de preferência para comprar o quinhão pelo valor de mercado. Concede-se prazo formal (geralmente de 30 dias) para que manifestem interesse na aquisição da fração.
2. Avaliação Mercadológica Oficial (PTAM - CNAI 33.648)
A maior causa de discórdia é a divergência quanto ao preço real do imóvel. Para liquidar discussões subjetivas, o Dr. Rogério Campos elabora o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) com base nas normas da ABNT, fixando cientificamente o valor real de mercado para venda amigável ou piso do pregão.
3. Cobrança de Aluguel pelo Uso Exclusivo do Imóvel
Se um dos herdeiros estiver residindo sozinho no imóvel da herança sem a concordância expressa dos outros, ele é obrigado a pagar aos demais condôminos uma indenização mensal proporcional equivalente ao valor de locação de mercado, a partir da data de notificação formal constituindo-o em mora.
4. Alienação Judicial / Leilão Público Amigável
Caso os herdeiros não comprem a fração nem aceitem a venda particular consensual, o imóvel é levado a leilão público (judicial ou via hasta amigável autorizada). Arrematado o bem, os débitos são descontados e o saldo líquido é depositado em conta para rateio proporcional entre os herdeiros.
💡 Dica Preventiva: A Venda Extrajudicial é Muito Mais Vantajosa
Levar um imóvel a leilão judicial gera deságio de até 40% a 50% em segunda praça, além de custas e honorários sucumbenciais. A mediação jurídica conduzida por advogado especialista viabiliza o acordo extrajudicial para venda no mercado tradicional, garantindo que a família receba 100% do valor justo pelo patrimônio herdado.
Perguntas Frequentes (FAQ)
1. Meu irmão mora no imóvel da herança e não quer sair nem vender. O que posso fazer?
Ele não pode impedir a venda. O primeiro passo é notificá-lo para que exerça a preferência ou passe a pagar aluguel proporcional ao seu quinhão. Mantida a recusa, a extinção de condomínio judicial determinará a desocupação e venda do bem, depositando a parte dele em juízo.
2. É obrigatório ter feito o inventário antes de pedir a extinção de condomínio?
Para a extinção de condomínio civil comum perante o cartório ou juízo cível, é necessário que o imóvel já esteja registrado na matrícula em nome dos coproprietários (formal de partilha ou escritura de inventário averbada). Se o inventário ainda não terminou, a partilha deve ser resolvida no bojo do próprio juízo sucessório.
3. Posso vender a minha parte (fração ideal) para um terceiro estranho à família?
Sim, desde que tenha dado preferência formal aos demais herdeiros pelo mesmo preço e condições. Caso venda a um terceiro sem dar ciência aos coproprietários, eles podem anular a venda depositando o valor em juízo no prazo de até 180 dias.
4. Quem paga o IPTU e o condomínio acumulados durante a disputa?
Se um herdeiro ocupou o imóvel com exclusividade, ele é o responsável material pelas despesas de consumo, condomínio e conservação. As dívidas tributárias acumuladas são descontadas prioritariamente da cota-parte do ocupante ou abatidas do valor da arrematação.
Enfrenta impasses familiares na venda de imóvel herdado? O Dr. Rogério Campos (OAB/ES 44.379 • CNAI 33.648) realiza a mediação jurídica entre herdeiros, avaliação técnica PTAM do patrimônio e condução célere do procedimento de extinção de condomínio no Espírito Santo e em todo o Brasil.
