Vender um imóvel que se encontra ocupado por locatário residencial ou comercial é uma operação jurídica comum e perfeitamente legítima, mas que impõe ao proprietário o cumprimento de formalidades rigorosas para resguardar a validade do negócio imobiliário.
A legislação civil brasileira protege quem já exerce a posse direta do bem por meio do Direito de Preferência do Inquilino, disciplinado pelo Artigo 27 da Lei Federal nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Desrespeitar esse procedimento legal pode acarretar desde indenizações por perdas e danos até a anulação da venda com a perda do imóvel para o locatário.
O Que Diz o Artigo 27 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991)?
O Artigo 27 da Lei 8.245/91 estabelece que 'no caso de alienação, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca'.
Isso significa que, antes de aceitar uma proposta vinculante de um terceiro ou assinar qualquer promessa de compra e venda perante o cartório, o proprietário é legalmente obrigado a oportunizar a compra ao inquilino pelo mesmo valor de mercado, mesmas condições de pagamento e prazos estipulados.
Requisitos Formais da Notificação: Como Elaborar Corretamente
O parágrafo único do Artigo 27 da Lei do Inquilinato exige que a notificação formal contenha de maneira expressa, transparente e irretocável:
- Preço Exato da Venda: Valor nominal integral exigido pelo imóvel;
- Condições de Pagamento: Exigência de pagamento à vista, parcelamento oferecido, valor de sinal ou aceite de financiamento imobiliário e FGTS;
- Ônus e Gravames Reais: Declaração formal sobre a existência de hipotecas, penhoras judiciais, alienação fiduciária bancária ou pendências de IPTU/condomínio;
- Indicação de Local e Horário para Exame da Documentação: Disponibilização das certidões de matrícula, débitos fiscais e plantas para análise pelo locatário ou seu advogado;
- Prazo Legal de Resposta: Fixação expressa do prazo preclusivo de 30 dias para manifestação formal de aceite.
Vias Seguras de Notificação
A lei autoriza a notificação judicial ou extrajudicial. A via mais recomendável pela segurança probatória é a expedição da notificação por meio do Cartório de Títulos e Documentos (RTD) ou mediante carta registrada com Aviso de Recebimento (AR) em mãos próprias. Notificações informais por aplicativos de mensagens instantâneas (como WhatsApp) sem certificação digital e ata notarial representam grave fragilidade jurídica em litígios cartorários.
O Prazo Fatal de 30 Dias e o Efeito do Silêncio
Pelo Artigo 28 da Lei 8.245/1991, o direito de preferência do locatário caducará se a sua aceitação não for manifestada de maneira inequívoca no prazo improrrogável de 30 (trinta) dias contados do recebimento formal da notificação.
- Se o inquilino aceitar a proposta: Aperfeiçoa-se o vínculo obrigacional entre as partes. Se o locador desistir injustificadamente da venda após a aceitação, responderá civilmente pelos danos suportados pelo locatário (Artigo 29).
- Se o inquilino recusar expressamente ou se mantiver em silêncio: Opera-se a renúncia tácita à preferência. O locador fica plenamente desimpedido para alienar o bem a qualquer terceiro interessado, desde que mantenha exatamente as mesmas condições ofertadas.
Os 2 Maiores Riscos de Desrespeitar a Preferência
Se o locador vender o imóvel a um terceiro sem expedir a notificação formal ou com prazos abreviados, o Artigo 33 da Lei 8.245/91 concede ao inquilino preterido dois caminhos judiciais contundentes:
1. Ação de Indenização por Perdas e Danos
O inquilino pode acionar judicialmente o antigo proprietário pleiteando indenização pelos prejuízos materiais causados pela perda da oportunidade, despesas de mudança e perda do ponto comercial consolidado (no caso de locações comerciais), desde que comprove que detinha lastro financeiro e liquidez patrimonial para arrematar o imóvel nas condições oferecidas ao terceiro.
2. Ação de Adjudicação Compulsória do Imóvel
Este é o risco de maior impacto, inclusive para o terceiro que comprou o imóvel de boa-fé. O locatário preterido pode depositar em juízo o valor total da venda e despesas de transferência, reclamando para si a propriedade definitiva do imóvel no prazo decadencial de 6 (seis) meses a contar do registro da escritura de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis.
⚠️ Requisito Pétreo para a Adjudicação pelo Inquilino
Pelo Artigo 33 da Lei do Inquilinato, para que o locatário possa adjudicar o imóvel do terceiro adquirente, é condição obrigatória e indispensável que o Contrato de Locação estivesse devidamente averbado na matrícula do imóvel há pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação. Se o contrato for particular e não averbado no cartório de imóveis, o inquilino só terá direito à indenização por perdas e danos contra o vendedor, resguardando a escritura do comprador.
A Armadilha do Preço Menor na Escritura Pública
Uma irregularidade comum no mercado imobiliário é o proprietário notificar o inquilino pelo valor inicial de R$ 600.000,00 e, após meses sem comprador, fechar a venda com um terceiro pelo valor reduzido de R$ 500.000,00 ou conceder parcelamentos sem notificar o locatário novamente.
Qualquer alteração relevante nas condições da venda — especialmente redução de preço, facilitação de prazos ou aceitação de dação em pagamento de veículos — anula a notificação anterior e torna obrigatório o envio de nova notificação de preferência ao inquilino pelas condições finais acordadas.
Checklist para o Proprietário Vender o Imóvel com Segurança
- Auditoria da Matrícula: Solicitar certidão atualizada de inteiro teor do imóvel para conferir se há averbação de contrato de locação com cláusula de vigência;
- Notificação Formal Completa: Redigir a notificação com todas as condições da proposta de compra com auxílio de advogado imobiliário;
- Aguardar os 30 Dias ou Obter Termo de Renúncia: O mais prudente é colher termo de renúncia formal assinado pelo locatário com firma reconhecida;
- Inserção de Cláusula de Resguardo na Escritura: O tabelião de notas deve fazer constar expressamente na escritura pública que o direito de preferência do locatário foi plenamente exercido e renunciado no prazo legal.
Perguntas Frequentes (FAQ)
1. O inquilino é obrigado a autorizar visitas de compradores ao imóvel?
Sim. Pelo Artigo 23, inciso IX, da Lei 8.245/91, o locatário é legalmente obrigado a permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seus mandatários (corretores e compradores interessados), mediante combinação prévia de dia e hora razoáveis.
2. Se o imóvel for vendido para terceiro, o novo dono pode pedir a desocupação imediata?
Pelo Artigo 8º da Lei do Inquilinato, o novo proprietário adquirente pode denunciar o contrato de locação, concedendo o prazo de 90 dias para a desocupação voluntária, salvo se a locação for por prazo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação devidamente averbada na matrícula do imóvel.
3. Existe direito de preferência em caso de doação, permuta ou herança?
Não. O Artigo 32 da Lei 8.245/91 estabelece expressamente que o direito de preferência não alcança os casos de doação, permuta com bens singulares determinados, sucessão por morte (herança) ou incorporação societária.
4. Se o inquilino fizer uma contraproposta mais baixa, o locador é obrigado a aceitar?
Não. A recusa do preço estipulado ou a formulação de contraproposta com valor inferior configura não aceitação das condições, autorizando o proprietário a vender o imóvel para qualquer comprador que pague o valor integral fixado na notificação.
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