No Espírito Santo e em todo o Brasil, centenas de milhares de famílias residem em imóveis sem escritura ou loteamentos informais consolidados há décadas — com destaque para bairros e loteamentos nas cidades de Vila Velha, Serra, Cariacica, Guarapari e interior do Estado.
Para superar a insegurança jurídica de quem possui apenas recibos de compra ou contratos particulares de gaveta, o Congresso Nacional instituiu a Lei Federal nº 13.465/2017 e o Decreto Federal nº 9.310/2018, estabelecendo o marco legal da REURB (Regularização Fundiária Urbana). Essa legislação revolucionou a formalização imobiliária ao integrar medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais diretamente perante o Poder Público Municipal e os Cartórios de Registro de Imóveis.
O Que É a REURB e Qual a Sua Finalidade?
A REURB é o conjunto de procedimentos administrativos e registrais destinado a incorporar núcleos urbanos informais consolidados ao ordenamento territorial das cidades e titularizar os seus ocupantes com matrículas individualizadas no Cartório de Registro de Imóveis (RGI).
A lei considera núcleo urbano informal aquele assentamento clandestino ou irregular, comprovadamente existente até 22 de dezembro de 2016, com uso e ocupação do solo predominantemente residencial, comercial ou misto.
As Duas Modalidades Legais: REURB-S vs. REURB-E
A legislação divide a regularização em duas categorias distintas:
1. REURB-S (Interesse Social)
Aplicável a núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda (geralmente definida por renda familiar de até 3 a 5 salários mínimos conforme a legislação de cada município). Seus maiores atrativos são a gratuidade total de custas e emolumentos para o primeiro registro no Cartório de Imóveis e perante o Tabelionato de Notas, além da isenção de tributos de transferência (ITBI).
2. REURB-E (Interesse Específico)
Aplicável aos núcleos urbanos que não se enquadram no critério social de baixa renda. É a modalidade ideal para loteamentos de classe média e alta, condomínios de chácaras de recreio ou loteamentos fechados implantados sem aprovação formal no passado. Na REURB-E, os proprietários e loteadores arcam com os custos dos projetos urbanísticos, compensações ambientais e emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis.
Os 4 Passos do Procedimento de REURB
1. Requerimento e Instauração do Processo
A REURB pode ser requerida pela própria Prefeitura, por associações de moradores, pelos próprios ocupantes em conjunto ou individualmente através de advogado imobiliário especialista. A Prefeitura analisa a viabilidade territorial e emite a decisão formal de instauração da REURB.
2. Projeto de Regularização Fundiária (PRF)
Engenheiros e arquitetos elaboram o levantamento topográfico planialtimétrico cadastral georreferenciado de toda a área, identificando ruas, praças, faixas de preservação e a delimitação milimétrica de cada lote habitado, acompanhado do memorial descritivo e soluções para redes de água, esgoto e energia elétrica.
3. Emissão da CRF (Certidão de Regularização Fundiária)
Após a notificação dos proprietários registrais da área maior e confrontantes e superada a fase de saneamento ambiental, o Município expede o documento mais importante de todo o processo: a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), acompanhada do Projeto Urbanístico aprovado e da lista completa de ocupantes com os respectivos títulos de legitimação fundiária ou legitimação de posse.
4. Registro Direto no Cartório de Imóveis (RGI)
De posse da CRF, o processo é protocolado no Cartório de Registro de Imóveis competente. O Oficial Registrador abre o fólio real, averba o projeto urbanístico na matrícula-mãe da gleba e abre matrículas individualizadas para cada morador, entregando a certidão de inteiro teor definitiva com fé pública.
💡 REURB Coletiva ou Usucapião Extrajudicial Individual?
Enquanto a REURB é um procedimento coletivo e administrativo que envolve a Prefeitura e transforma o bairro inteiro, a Usucapião Extrajudicial em Cartório (Art. 216-A da LRP) é uma solução individual, rápida e privativa para o proprietário que não quer esperar a tramitação municipal e já preenche o tempo de posse contínua exigido por lei.
Benefícios Concretos da Regularização para o Proprietário
- Valorização Imediata de até 50%: Um lote regularizado com matrícula própria passa a ter liquidez de mercado e atrai compradores qualificados;
- Acesso a Financiamento Habitacional: Bancos públicos e privados (Caixa, Santander, Bradesco, Itaú) só concedem crédito e cartas de consórcio para imóveis matriculados;
- Segurança Sucessória Plena: Facilita a transmissão do patrimônio para os herdeiros em inventário cartorário rápido, sem risco de perda da posse;
- Fim do Risco de Despejo ou Demolição: Blindagem jurídica contra autuações administrativas e ordens de reintegração de posse.
Perguntas Frequentes (FAQ)
1. Quem tem apenas contrato de gaveta antigo pode participar da REURB?
Sim. O contrato particular de compromisso de compra e venda, recibos de quitação e carnês antigos de IPTU em nome do ocupante são os documentos primordiais aceitos pela comissão de REURB para a comprovação da posse e emissão da Legitimação Fundiária.
2. Imóveis em áreas de preservação permanente (APP) podem ser regularizados?
A Lei 13.465/2017 admite a regularização em APP urbana consolidada, desde que o Projeto de Regularização Fundiária comprove que as edificações não representam área de risco geológico e preveja medidas de mitigação e compensação ambiental aprovadas pelo órgão competente.
3. A Prefeitura pode se recusar a instaurar a REURB?
Não de forma injustificada. Caso a administração municipal seja inerte ou negue sem fundamentação jurídica a instauração do procedimento sobre núcleo urbano informal consolidado, o advogado imobiliário pode ingressar com medidas judiciais e representação junto ao Ministério Público Estadual.
4. Quanto tempo demora para sair a matrícula do lote pela REURB?
O tempo varia conforme a complexidade urbanística do núcleo e a eficiência técnica da Prefeitura. Processos bem instruídos com assessoria jurídica especializada costumam ser finalizados entre 6 e 18 meses até a expedição das certidões no Cartório de Imóveis.
Mora em loteamento informal ou busca regularizar seu imóvel pelo REURB? O Dr. Rogério Campos (OAB/ES 44.379 • CNAI 33.648) atua na assessoria jurídica de associações, proprietários e comissões de moradores para viabilizar projetos de REURB e usucapião extrajudicial perante as prefeituras e cartórios do Espírito Santo e de todo o Brasil.
