Cobrança Indevida de ITBI no Espírito Santo: Como Não Pagar a Mais e Reaver Valores pelo Tema 1113 do STJ

Ao adquirir um imóvel residencial ou comercial no Espírito Santo — seja um apartamento na orla de Vila Velha, uma sala corporativa na Enseada do Suá em Vitória ou uma casa em condomínio na Serra —, o comprador é surpreendido por uma despesa obrigatória que costuma pesar significativamente no orçamento: o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

O grande problema é que, no momento de emitir a guia para viabilizar a escritura pública ou o registro no Cartório de Imóveis, diversas administrações municipais recusam o valor real pactuado no contrato de compra e venda e aplicam uma 'pauta fiscal' ou 'valor venal de referência' pré-fixado arbitrariamente pela Prefeitura, gerando uma cobrança de imposto milhares de reais acima do devido. Essa prática é expressamente ilegal, conforme definiu o Superior Tribunal de Justiça (STJ) no histórico julgamento vinculante do Tema 1113.

O Que é o ITBI e Por Que as Prefeituras Cobram a Mais?

O ITBI é um tributo municipal previsto no Artigo 156, inciso II, da Constituição Federal e regulado pelo Artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN), que estabelece textualmente: 'A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos'.

No Direito Tributário e no Direito Imobiliário, 'valor venal' significa o valor real de mercado alcançado pelo bem em condições normais de transação comercial. No entanto, por razões exclusivamente arrecadatórias, muitos municípios instituíram decretos ou leis locais criando um chamado 'valor de referência' — uma tabela unilateral e descolada da realidade que superavalia os imóveis para inflar a arrecadação tributária.

Por exemplo: um comprador adquire um imóvel que necessita de reformas por R$ 500.000,00. Ao solicitar a guia do ITBI (cuja alíquota média é de 2% no Espírito Santo), o valor correto do tributo seria R$ 10.000,00. Todavia, a prefeitura lança o imposto com base em seu valor de referência arbitrado em R$ 750.000,00, exigindo R$ 15.000,00 — uma cobrança indevida de R$ 5.000,00 que onera injustamente o adquirente.

A Decisão Vinculante do STJ: O Tema Repetitivo 1113

Para colocar fim a esse abuso fiscal em todo o país, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos repetitivos (REsp 1.937.821/SP), fixou três teses jurídicas de observância obrigatória por juízes, tribunais e administrações tributárias:

1. Independência entre ITBI e IPTU: A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, tampouco a limites mínimos ou máximos deste tributo predial.
2. Proibição de Pautas Fiscais Unilaterais: O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor venal de referência estabelecido unilateralmente por lei municipal ou decreto administrativo.
3. Presunção de Veracidade da Declaração do Contribuinte: O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser desconstituída pelo fisco municipal mediante a instauração de regular processo administrativo fiscal próprio (Art. 148 do CTN), garantindo contraditório e ampla defesa.

O Papel Estratégico da Avaliação Imobiliária (CNAI 33.648 / Parecer PTAM)

Embora a tese do STJ garanta a presunção de boa-fé ao comprador, as Secretarias de Fazenda Municipais frequentemente instauram procedimentos fiscais para tentar justificar o arbitramento de valores superiores, alegando que o imóvel valeria mais segundo suas tabelas genéricas.

É exatamente aqui que a atuação integrada do Advogado Imobiliário e Perito Avaliador Imobiliário (CNAI 33.648) faz toda a diferença:

• Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM): Elaborado com rigor científico de acordo com as normas da ABNT NBR 14.653 (método comparativo direto de dados de mercado), o laudo pericial detalha as reais condições físicas do imóvel, como estado de conservação, idade da construção, desvantagens topográficas, necessidade de reformas estruturais ou vacância.
• Força Probatória Irrefutável: Diante de um PTAM formalmente assinado por perito com registro ativo no Conselho Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), a estimativa genérica da fiscalização municipal cai por terra, pois a Prefeitura é incapaz de contrapor dados técnicos individualizados de mercado sem realizar perícia presencial pormenorizada.

Como Agir na Prática: Duas Situações Possíveis

1. Para Quem Ainda Não Pagou a Guia de ITBI (Via Preventiva)

Se a Prefeitura emitiu a guia de ITBI calculada sobre um valor superior ao valor efetivo da compra e venda constante no seu contrato:

• Impugnação Administrativa Imediata: Notificação e recurso perante o órgão fazendário municipal demonstrando a aplicação do Tema 1113 do STJ e juntando os comprovantes de pagamento e avaliação técnica.
• Mandado de Segurança com Pedido Liminar: Caso a prefeitura mantenha a recusa ou o prazo de vencimento do contrato/financiamento exija celeridade, impetra-se mandado de segurança perante a Vara da Fazenda Pública local para que o juiz conceda liminar determinando a imediata emissão da guia pelo valor real da transação, autorizando a lavratura da escritura ou o registro no Cartório de Imóveis sem atrasos.

2. Para Quem Já Pagou o ITBI a Mais nos Últimos 5 Anos (Restituição de Valores)

Se você comprou um imóvel nos municípios de Vitória, Vila Velha, Serra, Guarapari ou qualquer outra cidade do Espírito Santo nos últimos 5 anos e pagou o ITBI calculado pelo valor de referência imposto pela prefeitura, você tem direito de recuperar o dinheiro pago a mais.

Através da Ação de Repetição de Indébito Tributário (Art. 165 e 168 do CTN), o comprador pleiteia a devolução da diferença monetária entre o que foi cobrado pelo município e o que realmente deveria ter sido recolhido sobre o valor da compra. Esse montante a ser restituído é corrigido monetariamente desde a data do pagamento indevido pela taxa SELIC ou índices oficiais do tribunal.

Perguntas Frequentes sobre Cobrança de ITBI (FAQ)

1. A Prefeitura de Vitória, Vila Velha ou Serra é obrigada a aceitar o valor do meu contrato de compra e venda?

Sim. Pelo entendimento vinculante do Tema 1113 do STJ, a declaração de valor prestada pelo adquirente tem presunção legal de veracidade. O município só pode cobrar valor superior se instaurar processo administrativo fiscal específico (Art. 148 do CTN), notificando o comprador e fundamentando tecnicamente a divergência com base em perícia individualizada.

2. O que acontece se eu comprei um imóvel por meio de leilão judicial ou extrajudicial?

Em arrematações de imóveis em leilão, a jurisprudência pacífica do STJ e do Tribunal de Justiça do Espírito Santo (TJES) determina que a base de cálculo do ITBI é rigorosamente o valor da arrematação (preço do lance vencedor), e não o valor venal de IPTU ou de avaliação judicial anterior. Cobranças de ITBI sobre valores acima do lance são flagrantemente ilegais.

3. Qual é o prazo limite para pedir a devolução do ITBI pago a mais?

O prazo decadencial e prescricional para pleitear a restituição de tributo recolhido indevidamente é de 5 anos, contados exatamente da data em que o Documento de Arrecadação Municipal (DAM) foi pago (Art. 168, I do CTN). Decorridos 5 anos da data do pagamento, o direito à restituição prescreve.

4. Quais documentos são necessários para analisar a viabilidade de redução ou restituição do ITBI?

Para auditoria prévia, são necessários: cópia do contrato de promessa ou escritura de compra e venda (ou auto de arrematação), certidão de matrícula do imóvel, comprovantes de pagamento do preço (transferências bancárias) e a guia do ITBI paga ou emitida pela prefeitura com o memorial de cálculo do tributo.