Brasileiros no Exterior: Como Comprar, Vender ou Fazer Inventário de Imóveis no Brasil sem Sair de Casa (e-Notariado e Procurações)

Milhares de brasileiros que residem nos Estados Unidos, Portugal, Itália, Reino Unido e diversos outros países mantêm fortes laços patrimoniais com sua terra natal. Seja pela partilha de imóveis recebidos por herança de família, pela administração de propriedades de locação ou pelo desejo de investir na compra de imóveis residenciais e comerciais no Espírito Santo e em outros estados, as operações imobiliárias transnacionais fazem parte da realidade diária de quem mora fora.

Historicamente, realizar negócios imobiliários no Brasil estando no exterior exigia viagens internacionais caras e desgastantes ou meses de espera para conseguir um agendamento presencial em consulados e embaixadas. Hoje, essa realidade foi totalmente transformada pela modernização do Provimento nº 100/2020 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e da plataforma e-Notariado: é plenamente possível assinar escrituras públicas de compra e venda, outorgar procurações e lavrar inventários extrajudiciais 100% online por videoconferência, com a mesma fé pública e segurança jurídica dos atos praticados no balcão do cartório.

A Revolução do e-Notariado: Como Funcionam os Atos Notariais à Distância

Instituído pelo Provimento 100/2020 do CNJ, o e-Notariado é a plataforma oficial que interliga os Tabelionatos de Notas de todo o território brasileiro, autorizando a prática de atos notariais eletrônicos por videoconferência e assinatura digital.

Para quem reside fora do Brasil, o sistema oferece duas formas de validação de identidade reconhecidas:

• Certificado Digital Notarizado (Gratuito): O próprio Tabelionato de Notas credenciado realiza uma rápida validação de biometria facial e dados cadastrais do cidadão brasileiro durante a videoconferência, emitindo um certificado digital gratuito e exclusivo no celular do requerente para a assinatura daquele ato específico.
• Certificado Digital Padrão ICP-Brasil: Caso o brasileiro no exterior já possua um certificado digital e-CPF (tipo A1 em nuvem ou A3 em token/cartão), ele poderá assinar o ato eletrônico de imediato na plataforma.

A escritura pública lavrada via e-Notariado gera um documento digital com assinatura eletrônica qualificada, que é encaminhado eletronicamente ao Cartório de Registro de Imóveis competente para registro na matrícula, sem nenhuma necessidade de envio postal de papéis físicos.

As 3 Principais Operações Imobiliárias Realizadas do Exterior

1. Compra e Venda de Imóveis no Brasil

Para quem deseja adquirir um imóvel no Espírito Santo (em Vitória, Vila Velha, Guarapari ou região) aproveitando a valorização cambial do Dólar ou Euro, o procedimento pode ser realizado integralmente à distância:

1. Due Diligence Imobiliária Preventiva: O advogado realiza a auditoria documental completa da matrícula imobiliária atualizada, certidões vintenárias do distribuidor cível, trabalhista e fiscal, além da regularidade urbanística na Prefeitura, garantindo que o imóvel esteja livre de penhoras e hipotecas.
2. Estruturação do Contrato de Compra e Venda: Redação de cláusulas de garantia, prazos e condições financeiras sob medida.
3. Escritura Pública Eletrônica: Comprador e vendedor participam de uma sessão única de videoconferência com o Tabelião de Notas brasileiro e assinam digitalmente a escritura.
4. Registro na Matrícula: Recolhimento do ITBI municipal e prenotação da escritura no Cartório de Registro de Imóveis para a transferência definitiva da titularidade (Art. 1.245 do Código Civil).

2. Inventário e Partilha Extrajudicial com Herdeiro no Exterior (Lei 11.441/2007)

Quando um familiar falece no Brasil deixando bens imóveis e um dos herdeiros reside no exterior, muitos imaginam equivocadamente que será necessário abrir um longo e desgastante processo judicial. Isso não é verdade: o inventário extrajudicial em cartório é plenamente cabível mesmo com herdeiros residindo fora do país, desde que todos sejam maiores, capazes e estejam de acordo com a partilha.

Nesse cenário, destacam-se dois pontos fundamentais para o sucesso do procedimento:

• Avaliação Mercadológica Fidedigna (CNAI 33.648 / Parecer PTAM): A partilha de imóveis entre herdeiros distantes requer transparência absoluta sobre o valor real de mercado de cada propriedade. Um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), elaborado segundo as normas da ABNT NBR 14.653 por Perito Avaliador habilitado, assegura equilíbrio milimétrico na divisão dos quinhões e serve como prova robusta perante a SEFAZ estadual para apuração justa do imposto sobre herança (ITCMD), evitando lançamentos fiscais arbitrários e sobretaxas.
• Assinatura Conjunta por Videoconferência: Os herdeiros que estão no Brasil e o herdeiro que está no exterior ingressam na mesma sala virtual notarial para assinar a Escritura Pública de Inventário e Partilha, finalizando o procedimento em semanas em vez de anos.

3. Venda ou Regularização de Imóveis por Procuração

Se o brasileiro no exterior preferir não comparecer pessoalmente a todas as etapas ou não tiver disponibilidade para videoconferências com cartórios, ele pode nomear um procurador de sua confiança no Brasil (um familiar ou seu advogado imobiliário) para assinar as minutas, contratos e escrituras em seu nome.

e-Notariado, Procuração Consular ou Notário Local: Qual Caminho Escolher?

Dependendo da situação do brasileiro no exterior e de sua documentação, existem três caminhos legais para formalizar a representação ou assinatura:

Instrumento	Onde é Feito	Vantagens & Particularidades
e-Notariado (Videoconferência)	Online com Tabelionato brasileiro credenciado	Mais rápido e direto. Emite certificado digital gratuito, dispensa ida a consulados e gera documento diretamente aceito nos cartórios de imóveis brasileiros.
Procuração Pública Consular	Consulado ou Embaixada do Brasil no exterior	Possui fé pública brasileira imediata. Exige agendamento prévio no consulado e deslocamento físico até a repartição diplomática.
Notário Estrangeiro (Notary Public) + Haia	Cartório local do país onde reside (ex: EUA, Europa)	Útil para estrangeiros ou quem não tem acesso rápido ao consulado. Atenção: exige o Apostilamento de Haia no país de origem e, no Brasil, tradução juramentada e registro no Cartório de Títulos e Documentos (RTD).

Cuidados Críticos: CPF, Declaração de Saída e Remessa Cambial

Além da esfera notarial e registral, as transações imobiliárias internacionais exigem atenção a regras fiscais e cambiais para evitar bloqueios patrimoniais ou autuações da Receita Federal:

• Regularidade Cadastral do CPF: O brasileiro que reside no exterior precisa manter seu CPF em situação regular perante a Receita Federal. Ter apresentado a Declaração de Saída Definitiva do País (DSDP) não cancela o CPF — a condição de "Não Residente Fiscal" é plenamente compatível com a titularidade de bens imóveis no Brasil.
• Tributação sobre Ganho de Capital (GCAP de Não Residente): Na venda de imóveis com lucro, o não residente sofre tributação definitiva retida na fonte (alíquotas progressivas a partir de 15%), devendo o recolhimento do DARF ser providenciado até a data da remessa dos valores ou no mês subsequente à alienação.
• Contrato de Câmbio e Banco Central (BACEN): A transferência do valor da venda para o exterior ou o envio de moeda estrangeira para compra no Brasil deve ser realizada por canais bancários oficiais com contrato de câmbio registrado. Essa formalização garante a origem lícita dos recursos e impede questionamentos do COAF e dos bancos internacionais receptores.

Perguntas Frequentes sobre Imóveis no Brasil para Quem Reside no Exterior (FAQ)

1. Preciso viajar ao Brasil para assinar a escritura de venda de um imóvel?

Não. Desde a regulamentação do e-Notariado (Provimento 100/2020 do CNJ), você pode participar da sessão de videoconferência notarial diretamente do seu smartphone ou computador e assinar a escritura pública digitalmente de onde estiver no mundo, com total validade jurídica perante qualquer Cartório de Registro de Imóveis.

2. Como funciona o certificado digital para quem está fora do país?

O próprio Tabelião de Notas que lavrará a escritura pode emitir um Certificado Digital Notarizado gratuito por meio de uma videoconferência rápida de identificação. Não há custo de emissão para o cidadão e ele é instalado de forma segura no aplicativo e-Notariado no seu celular.

3. Posso comprar um imóvel financiado no Brasil morando no exterior?

Sim, embora as exigências bancárias variem entre as instituições financeiras (como Caixa Econômica Federal, Bradesco e Itaú). Normalmente os bancos exigem a apresentação de comprovação de renda internacional traduzida, regularidade do CPF e nomeação de um procurador com poderes específicos residente no Brasil para assinar o contrato com força de escritura pública perante o agente financeiro.

4. E se o herdeiro no exterior não concordar com o inventário em cartório?

O inventário extrajudicial em cartório exige consenso unânime entre todos os sucessores. Caso haja divergência sobre a partilha ou sobre o valor dos bens, a realização prévia de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) fundamentado por Perito Avaliador CNAI costuma destravar o consenso, pois apresenta o valor técnico real de cada imóvel, eliminando disputas subjetivas sobre quem recebeu mais ou menos.